Proteção Jurídica do Consumidor Bancário

Os fiadores com imóveis residenciais não servirão mais como garantia para a assinatura de contrato de locação. Isso porque o ministro do Superior Tribunal Federal (STF) Carlos Velloso decidiu que o imóvel residencial é bem de família impenhorável mesmo que seja para o pagamento de uma dívida contraída por fiança. O ministro julgou recurso de um casal de São Paulo que recorreu ao STF para não ter a casa da família penhorada para pagamento de dívida. O casal era fiador em contrato de locação de imóvel.

A advogada Andrea Terlizzi Silveira, da Trevisioli Advogados, destaca que, embora a Lei 8.245/91 permita a penhora de imóvel de família por “obrigação decorrente de fiança concedida em contrato de locação”, o artigo 6º da Constituição Federal impede a penhora.
“Esta decisão pode reformular e abalar toda a estrutura do mercado imobiliário que, na maioria das vezes, firma contratos de locação com fiadores que possuem um único imóvel residencial. Essa garantia será passível de discussão”, explica a advogada.
As alterações seguidas das leis que regulamentam a penhora do imóvel residencial é que provocam essa polêmica. “As alterações na Lei 8.009/90 foram aprovadas com o objetivo de melhorar a operação no mercado imobiliário de locação. Os administradores de imóveis exigiam maiores garantias para eventuais inadimplementos dos locadores, o que dificultava a realização do contrato”, ressalta Andréa.
Porém, com a decisão do STF, a penhora de imóveis residenciais não poderá mais ser utilizada como instrumento de garantia. “O mercado imobiliário terá de encontrar outras formas de se garantir contra os eventuais inadimplentes nos contratos de locação”, diz.
Carlos Rangel
Da equipe do DiárioNet
Publicada em: 6/5/2005

———-

Íntegra da Decisão

RE 415626 / SP
RECURSO EXTRAORDINÁRIO
Relator(a)
Min. – CARLOS VELLOSO DJ DATA-09/05/2005 P – 00114

Julgamento
27/04/2005

Despacho
EMENTA: CONSTITUCIONAL. CIVIL. FIADOR: BEM DE FAMÍLIA: IMÓVEL RESIDENCIAL DO CASAL OU DE ENTIDADE FAMILIAR: IMPENHORABILIDADE. Lei nº 8.009/90, arts. 1º e 3º. Lei 8.245, de 1991, que acrescentou o inciso VII, ao art. 3º, ressalvando a penhora “por obrigação decorrente de fiança concedida em contrato de locação”: sua não- recepção pelo art. 6º, C.F., com a redação da EC 26/2000. Aplicabilidade do princípio isonômico e do princípio de hermenêutica: ubi eadem ratio, ibi eadem legis dispositio: onde existe a mesma razão fundamental, prevalece a mesma regra de Direito. Recurso extraordinário conhecido e provido. DECISÃO: – Vistos. O acórdão recorrido, proferido pela Décima Segunda Câmara do Eg. Segundo Tribunal de Alçada Civil do Estado de São Paulo, entendeu ser penhorável, nos termos do art. 3º, VII, da Lei 8.009/90, redação dada pelo art. 82 da Lei 8.245/91, o bem de família do fiador de contrato de locação. Daí o RE, interposto por VEST MÓVEIS SERVIÇOS LTDA E OUTROS, fundado no art. 102, III, a, da Constituição Federal, sustentando, em síntese, a impenhorabilidade do bem de família do fiador em contrato de locação, dado que a Constituição Federal, art. 6º, que assegura o direito à moradia, não recepcionou o disposto no art. 3º, VII, da Lei 8.009/90, redação da Lei 8.245/91. Admitido o recurso, subiram os autos. A Procuradoria-Geral da República, em parecer lavrado pelo ilustre Subprocurador-Geral da República, Dr. Paulo de Tarso Braz Lucas, opinou pelo não provimento do recurso. Autos conclusos em 25.4.2005. Decido. Ao julgar o RE 352.940/SP, em 26.4.2005, escrevi: “EMENTA: CONSTITUCIONAL. CIVIL. FIADOR: BEM DE FAMÍLIA: IMÓVEL RESIDENCIAL DO CASAL OU DE ENTIDADE FAMILIAR: IMPENHORABILIDADE. Lei nº 8.009/90, arts. 1º e 3º. Lei 8.245, de 1991, que acrescentou o inciso VII, ao art. 3º, ressalvando a penhora ‘por obrigação decorrente de fiança concedida em contrato de locação’: sua não- recepção pelo art. 6º, C.F., com a redação da EC 26/2000. Aplicabilidade do princípio isonômico e do princípio de hermenêutica: ubi eadem ratio, ibi eadem legis dispositio: onde existe a mesma razão fundamental, prevalece a mesma regra de Direito. Recurso extraordinário conhecido e provido. (…) A Lei 8.009, de 1990, art. 1º, estabelece a impenhorabilidade do imóvel residencial do casal ou da entidade familiar e determina que não responde o referido imóvel por qualquer tipo de dívida, salvo nas hipóteses previstas na mesma lei, art. 3º, inciso I a VI. Acontece que a Lei 8.245, de 18.10.91, acrescentou o inciso VII, a ressalvar a penhora ‘por obrigação decorrente de fiança concedida em contrato de locação.’ É dizer, o bem de família de um fiador em contrato de locação teria sido excluído da impenhorabilidade. Acontece que o art. 6º da C.F., com a redação da EC nº 26, de 2000, ficou assim redigido: ‘Art. 6º. São direitos sociais a educação, a saúde, o trabalho, a moradia, a segurança, a previdência social, a proteção à maternidade e à infância, a assistência aos desamparados, na forma desta Constituição.’ Em trabalho doutrinário que escrevi ¾ ‘Dos Direitos Sociais na Constituição do Brasil’, texto básico de palestra que proferi na Universidade de Carlos III, em Madri, Espanha, no Congresso Internacional de Direito do Trabalho, sob o patrocínio da Universidade Carlos III e da ANAMATRA, em 10.3.2003 ¾ registrei que o direito à moradia, estabelecido no art. 6º, C.F., é um direito fundamental de 2ª geração ¾ direito social ¾ que veio a ser reconhecido pela EC 26, de 2000. O bem de família ¾ a moradia do homem e sua família ¾ justifica a existência de sua impenhorabilidade: Lei 8.009/90, art. 1º. Essa impenhorabilidade decorre de constituir a moradia um direito fundamental. Posto isso, veja-se a contradição: a Lei 8.245, de 1991, excepcionando o bem de família do fiador, sujeitou o seu imóvel residencial, imóvel residencial próprio do casal, ou da entidade familiar, à penhora. Não há dúvida que ressalva trazida pela Lei 8.245, de 1991, ¾ inciso VII do art. 3º ¾ feriu de morte o princípio isonômico, tratando desigualmente situações iguais, esquecendo-se do velho brocardo latino: ubi eadem ratio, ibi eadem legis dispositio, ou em vernáculo: onde existe a mesma razão fundamental, prevalece a mesma regra de Direito. Isto quer dizer que, tendo em vista o princípio isonômico, o citado dispositivo ¾ inciso VII do art. 3º, acrescentado pela Lei 8.245/91, não foi recebido pela EC 26, de 2000. Essa não recepção mais se acentua diante do fato de a EC 26, de 2000, ter estampado, expressamente, no art. 6º, C.F., o direito à moradia como direito fundamental de 2ª geração, direito social. Ora, o bem de família ¾ Lei 8.009/90, art. 1º ¾ encontra justificativa, foi dito linha atrás, no constituir o direito à moradia um direito fundamental que deve ser protegido e por isso mesmo encontra garantia na Constituição. Em síntese, o inciso VII do art. 3º da Lei 8.009, de 1990, introduzido pela Lei 8.245, de 1991, não foi recebido pela CF, art. 6º, redação da EC 26/2000. Do exposto, conheço do recurso e dou-lhe provimento, invertidos os ônus da sucumbência.” Reportando-me à decisão acima transcrita, conheço do recurso e dou-lhe provimento. Publique-se. Brasília, 27 de abril de 2005. Ministro CARLOS VELLOSO – Relator -

Partes
RECURSO EXTRAORDINÁRIO N. 415.626-1
PROCED.: SÃO PAULO
RELATOR : MIN. CARLOS VELLOSO
RECTE.(S): VEST MÓVEIS SERVIÇOS DE DECORAÇÕES LTDA E OUTRO(A/S)
ADV.(A/S): RUBENS CARMO ELIAS FILHO E OUTRO(A/S)
RECDO.(A/S): INTERLAGOS SHOPPING CENTER COMERCIAL LTDA
ADV.(A/S): APARECIDO CORDEIRO E OUTRO(A/S)